El acuerdo de 120 días etiquetado como temporada puede tratarse como alquiler ordinario y evitar el cobro por adelantado

Un contrato de 120 días llamado temporada no puede ser tratado como una temporada según la ley. Según O Antagonista, el caso que sirve de ejemplo es el de Paulo, dueño de una casa en la playa, que pidió cuatro meses de pago al entrar. Según la Ley 8.245/1991, el plazo máximo de la temporada es de 90 días, y un contrato de mayor duración suele interpretarse como un arrendamiento residencial tradicional.

Según el informe, el artículo 48 de la ley caracteriza la temporada como un alquiler de vivienda temporal, ya sea para ocio, realización de un curso, cuidado de la salud, renovación del propio inmueble o cualquier otra situación con un período definido. La casa puede venir amueblada o sin muebles. Si hay muebles, el documento debe describir cada elemento y expresar su estado.

Fuera de este marco, la regla cambia. El artículo 20 prohíbe exigir el alquiler por adelantado, con excepción de la temporada y de los alquileres sin garantía alguna. También según O Antagonista, el artículo 43 tipifica como delito, en forma de falta, el cobro anticipado realizado fuera de estas excepciones: la pena oscila entre cinco días y seis meses de prisión simple, o una multa equivalente a tres a doce meses, calculada sobre el valor actualizado del último alquiler adeudado al inquilino. El artículo 49 autoriza a quien sea propietario de una propiedad de temporada a embolsarse, en un solo pago, el total del alquiler y las cargas.

El plazo también influye en la reanudación. Según el artículo 47, un contrato de duración inferior a 30 meses se convierte, al terminarse, en un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, y el inmueble sólo vuelve a manos del propietario en las situaciones previstas por la ley: incumplimiento, necesidad del propietario o de un familiar, trabajo con aprobación de las autoridades públicas, o contrato que ya haya superado los cinco años ininterrumpidos. A su vez, el artículo 50 dice que, cuando el arrendatario permanece más de 30 días después de finalizada la temporada sin oposición del propietario, el contrato adquiere validez por tiempo indefinido y ya no se puede exigir el pago anticipado. Por tanto, el propietario sólo podrá recuperar el inmueble transcurridos 30 meses desde el inicio del contrato de arrendamiento, o cuando se encuentre en alguno de los supuestos del artículo 47.

El depósito también tiene techo. Según el informe, la legislación restringe el monto de este depósito, y el ejemplo dado es el de un propietario que exigió cuatro meses como garantía, cantidad superior al límite permitido. El vehículo también recuerda que la propiedad de una vivienda se rige por la Ley de Arrendamiento, lo que refuerza la visión de que la etiqueta del contrato no es suficiente para descartar las reglas del arrendamiento común.

Qué cambios para el inversor

Para quienes invierten en propiedades de alquiler de temporada, el punto central es la previsibilidad del flujo de caja. Si en las disputas prevalece la lectura señalada por O Antagonista, los propietarios que cuentan con recibir varios meses de anticipación, o con la rápida recuperación de la propiedad, pueden enfrentar plazos e ingresos menos predecibles. El efecto suele pesar más en las carteras y negocios vinculados a este tipo de arrendamiento que en el mercado de activos cotizados, cuyo vínculo con el tema no fue determinado por el informe. El análisis es de riesgo regulatorio y no indica dirección de precios ni recomendaciones de compra o venta.

Traducido automáticamente del portugués.