Acordo de 120 dias rotulado como temporada pode ser tratado como aluguel comum e impedir cobrança adiantada

Um contrato de 120 dias chamado de temporada pode não ser tratado como temporada pela lei. Segundo O Antagonista, o caso que serve de exemplo é o de Paulo, dono de uma casa de praia que pediu quatro meses pagos na entrada. Segundo a Lei 8.245/1991, o prazo máximo da temporada é de 90 dias, e um contrato mais longo costuma ser interpretado como locação residencial tradicional.

Conforme a reportagem, o artigo 48 da lei caracteriza a temporada como locação destinada a moradia provisória, seja por lazer, realização de curso, cuidado com a saúde, reforma no próprio imóvel ou qualquer outra situação com prazo definido. A casa pode vir mobiliada ou sem móveis. Havendo mobília, o documento deve descrever cada item e informar em que condição ele se encontra.

Fora desse enquadramento, a regra muda. O artigo 20 proíbe exigir aluguel antecipado, com exceções para a temporada e para a locação sem nenhuma garantia. Ainda de acordo com O Antagonista, o artigo 43 torna crime, na forma de contravenção, a cobrança adiantada feita fora dessas exceções: a pena vai de cinco dias a seis meses de prisão simples, ou multa equivalente a três a doze meses, calculada sobre o valor atualizado do último aluguel e devida ao locatário. Já o artigo 49 autoriza quem é dono de um imóvel de temporada a embolsar, em um único pagamento, o total dos aluguéis e dos encargos.

O prazo também influencia a retomada. Segundo o artigo 47, um contrato com duração menor que 30 meses vira, ao terminar, uma locação por prazo indeterminado, e o imóvel só volta às mãos do dono nas situações previstas em lei: inadimplência, necessidade do proprietário ou de familiar, obra com aval do poder público, ou contrato que já ultrapassou cinco anos ininterruptos. Por sua vez, o artigo 50 diz que, quando o locatário permanece mais de 30 dias depois do término da temporada sem oposição do dono, o contrato passa a valer por prazo indeterminado e a exigência de pagamento adiantado não pode mais ser feita. Assim, o proprietário só consegue reaver o imóvel depois de 30 meses contados desde o começo da locação, ou quando se encaixar em alguma das situações do artigo 47.

A caução também tem teto. Conforme a reportagem, a legislação restringe o montante desse depósito, e o exemplo trazido envolve um dono de imóvel que exigiu quatro meses como garantia, valor acima do limite permitido. O veículo lembra ainda que a casa própria se rege pela Lei do Inquilinato, o que reforça a leitura de que o rótulo do contrato não basta para afastar as regras de locação comum.

O que muda para o investidor

Para quem investe em imóveis de aluguel por temporada, o ponto central é a previsibilidade do fluxo de caixa. Se a leitura apontada por O Antagonista prevalecer em disputas, proprietários que contam com o recebimento antecipado de vários meses, ou com a retomada rápida do imóvel, podem enfrentar prazos e receitas menos previsíveis. O efeito tende a pesar mais sobre carteiras e negócios ligados a esse tipo de locação do que sobre o mercado de ativos listados, cujo vínculo com o tema não foi apurado pela reportagem. A análise é de risco regulatório e não aponta direção de preços nem recomendação de compra ou venda.