Tellus Rio Bravo assina R$ 456,5 milhões em compromissos de galpões, um deles locado à Amazon

A Tellus Rio Bravo (TRBL11) firmou acordos para comprar fatias de dois imóveis logísticos, somando R$ 456,5 milhões, conforme fato relevante divulgado pela companhia e noticiado pelo Money Times. O ponto que mais chama a atenção de quem acompanha o setor é o inquilino de um dos ativos: o imóvel de Recife está locado integralmente à Amazon.

Pelos detalhes divulgados, a operação se divide em duas frentes. A primeira é uma participação de 49% no imóvel Régis, em Itapecerica da Serra (SP), por R$ 56,1 milhões, locado a três companhias. A segunda é uma fatia de 81,5% no Amazon Recife, situado no município de Cabo de Santo Agostinho (PE), por R$ 400,4 milhões. Os dois valores somam os R$ 456,5 milhões anunciados.

O pagamento será em dinheiro e tem duas etapas. Segundo o Money Times, 64% do total, ou R$ 292,2 milhões, serão pagos no fechamento, e os 36% restantes, R$ 164,3 milhões, serão quitados num calendário de 24 meses, com correção pelo IPCA. Na prática, a companhia reduz o desembolso imediato e assume uma obrigação de caixa que atravessa dois anos, com correção atrelada à inflação.

No mesmo segmento, o InfoMoney informa que a Zagros Renda Imobiliária (GGRC11) negocia a venda de dez imóveis ao FII Suno Imóveis (SNIM11), avaliada em R$ 530 milhões. A conclusão está prevista até sexta-feira, dia 6. O veículo estima lucro de R$ 75 milhões, cerca de R$ 0,22 por cota, e aponta um preço com prêmio de 14,18% sobre os valores dos últimos laudos de avaliação.

A mesma reportagem projeta ainda um rendimento de 12,57% ao ano para o negócio, medido pela TIR. O portfólio vendido reúne galpões logísticos em diferentes regiões do país, e o título da matéria do InfoMoney cita a Ambev entre os inquilinos. São duas transações distintas, uma de compra e outra de venda, e as informações apuradas não indicam ligação entre elas.

Para a linha deste jornal, o que chama a atenção é a lógica do negócio: fundos comprando e vendendo galpões a preços negociados entre privados, com base em laudos de avaliação e em retornos calculados pelo mercado. A qualidade do contrato de locação e do inquilino é o que sustenta a renda desses ativos, e é nesse ponto que o investidor deve olhar com mais atenção.

O que muda para o investidor

Para quem tem cotas da TRBL11, a aquisição amplia o portfólio com participações em imóveis já locados, mas o parcelamento de R$ 164,3 milhões corrigido pelo IPCA passa a pesar no caixa até o segundo ano, desde que a operação seja concluída como previsto. Para quem acompanha a GGRC11, os números a observar são a conclusão até sexta-feira, o lucro estimado de cerca de R$ 0,22 por cota e o prêmio de 14,18% sobre os laudos, porque é esse prêmio que mostra quanto a venda supera as avaliações mais recentes. Nada disso é recomendação de compra ou venda, nem previsão de preço: a TIR de 12,57% é uma estimativa do InfoMoney, não uma garantia de retorno.